Por Antoni Amengual Perelló
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30 de marzo de 2023
Es de sobras conocido el dinamismo que tiene el mercado inmobiliario en Mallorca, no solo el que afecta a terrenos urbanos, sino también el que hace referencia al suelo rústico, sobre todo por la posibilidad, limitada, de construcción de viviendas unifamiliares. Son muchas las consultas en el despacho al respecto, en especial en lo relativo a la disciplina urbanística, pero también algunas referentes a la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto entre propietarios de fincas colindantes. A continuación, comentaremos sucintamente algunas características y requisitos que deben concurrir para el ejercicio del derecho de retracto en Mallorca e intentaremos aclarar dudas interpretativas que pueden derivarse del artículo 109 de la Ley agraria de las Illes Balears (Ley 3/2019 – BOIB n.º 18 de 9/2/2019) y de la propia Ley Agraria estatal (Ley 19/1995, de 4 julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias). Debemos empezar señalando que el derecho de retracto es el derecho de adquisición preferente por parte de los propietarios de las tierras colindantes a la finca rústica que se pretende transmitir o se ha transmitido. La finalidad de este derecho en terreno rústico, conforme señala tanto la norma estatal como la autonómica, es el interés público , en evitación de la división excesiva de la propiedad, del llamado “minifundio”. Para poder dar una correcta solución a la problemática que pueda suscitarse con esta figura jurídica, debe utilizarse a la vez y de forma complementaria, tanto el contenido de la norma balear, como el de la norma estatal -antes mencionadas-, junto con lo que determina al respecto tanto el propio Código Civil (artículos 1523, 1524 y 1525), como también la interpretación que los Tribunales, a lo largo del tiempo, han hecho de este derecho. El retracto de finca rústica de colindantes ha sido definido jurisprudencialmente como una limitación o carga impuesta a la propiedad , pues, aunque pueda redundar en provecho de particulares, está motivada por el interés general –como hemos señalado-. Además, en cuanto que supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por el propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, la jurisprudencia indica que las normas de aplicación deben ser objeto de una interpretación restrictiva de este derecho ; puesto que comporta que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pueda perder esa propiedad recibiendo el mismo precio que ha abonado por ella, en virtud de una disposición legal que le impone la transmisión a un tercero y, por tanto, queda sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma. De forma resumida, podemos hacer la siguiente relación de requisitos legales y jurisprudenciales que deben concurrir para el ejercicio del derecho de retracto: Tenemos que estar ante la transmisión de una finca, únicamente, mediante una venta o dación en pago (no puede ejercitarse en caso de donaciones, herencias, ejecuciones hipotecarias...). La finca transmitida debe estar clasificada como suelo rústico, quedando fuera del objeto de este derecho las fincas urbanas. La superficie del terreno transmitido debe ser inferior a una hectárea (10.000m2) o inferior a la unidad mínima de cultivo; así, en caso de terrenos calificados de regadío en la isla de Mallorca se rebaja la superficie a 0,5 hectáreas (5.000m2). Las fincas rústicas deben ser colindantes, no pueden estar separadas por torrentes, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres en beneficio de otras fincas. El retrayente (el que ejercita la acción de retracto) tiene que ser el propietario de la finca colindante y tener la condición de agricultor … aunque no hace falta que sea un profesional de la agricultura. Las dos fincas deben tener la consideración de “ explotación agraria ”, tanto la que se tiene que retractar, como la del propio retrayente. La finalidad del retracto tiene que ser la protección del interés público y la mejora del rendimiento agrario de las fincas, no es posible el retracto para otros usos (vivienda, turístico...). Que la acción de retracto se ejercite ante el Juzgado dentro del plazo de un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión o bien 60 días desde la notificación fehaciente de la misma al retrayente. El propietario del predio retrayente debe resarcir el precio abonado en la transmisión al propietario del fundo retraído, así como los gastos y mejoras en que pudiere haber incurrido durante el tiempo de ejercicio de su propiedad. Ciertamente, de toda esta relación, los requisitos más “problemáticos” son los dos de creación jurisprudencial relativos al carácter agrario de las dos fincas y del propietario que ejercita el derecho de retracto. En primer lugar, es obligatorio que la finca que es objeto del retracto y la propia finca de quien ejercita el derecho, deban tener la consideración de “ explotación agraria o ganadera ”. Siendo la otra exigencia, que quien ejercita el derecho de retracto debe tener la condición de agricultor o ganadero , aunque no sea un “profesional” de la agricultura (concepto que modulan los Tribunales y que da lugar a interpretaciones diversas…). Al respecto cabe señalar que la Ley 3/2019, Ley agraria de las Illes Balears, solo indica que la finca objeto de retracto debe tener el carácter de rústica, pero nada dice respecto de la finca que ejercita el derecho de retracto. Aun así, debemos entender que, de conformidad a la jurisprudencia dictada al efecto, es también exigible el carácter de rústica a la finca del propietario que pretende ejercitar la acción de retracto. En este sentido destacamos la Sentencia núm. 84/2019 dictada por la Audiencia Provincial de Palma, Sección Tercera, de fecha 4 de marzo de 2019 (rec. 627/21018) en la que se especifica que la condición de finca agraria debe ser obligación, no solo a la finca que pretende ejercitar el retracto, sino que también debe ostentar tal condición la finca que se pretende adquirir. Esta resolución también establece los requisitos y presupuestos necesarios para que pueda prosperar la acción de retracto, así como que el simple hecho de constar inscrita en un Registro Público, no puede suponer el otorgamiento de la categoría de “finca agraria” a los efectos del retracto de finca colindante, ello siguiendo el criterio marcado, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de abril de 1997 (rec. 1074/1993). La relación de requisitos expuesta, en especial los dos de creación jurisprudencial referidos, y la interpretación restrictiva de los mismos, junto con la precaria situación del sector agrícola en Mallorca, dan como resultado una importante limitación en el uso del derecho de retracto y, aún más, de la estimación de la acción por parte de los Juzgados de Primera Instancia y de nuestra Audiencia Provincial.
