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ROCAJUNYENT - RIUTORD INFORMA
RECHTSLAGE UND HANDLUNGSMÖGLICHKEITEN BEI ILLEGALER HAUSBESETZUNG DURCH SOG.„OKUPAS“.
Sebastian Manger • 11 de mayo de 2021
I. Allgemeines:
Vor mehreren Monaten hat der Präsident der konservativen Volkpartei, Pablo Casado, im Wahlkampf vorgeschlagen, die Hausbesetzung mit Freiheitsstrafe von 1 bis 3 Jahren zu bestrafen und der Polizei die Möglichkeit zu geben, die Immobilie binnen 24 Stunden zu räumen.
In Spanien ist die Hausbesetzung in den vergangenen Jahren stetig angestiegen.
Datenforschungsinstitute gehen davon aus, dass etwa 87.000 Wohnungen illegal besetzt sind und eine Dunkelziffer von weiteren 100.000 Wohnungen existieren soll, bei denen die Eigentümer wegen Angst vor Repressalien keine rechtlichen Schritte einleiten.
Augenblicklich sind bei Hausbesetzungen nicht nur Fälle von Familien bzw. Personen zu finden, die nicht die notwendigen finanziellen Mittel für die Anmietung einer Immobilie besitzen, sondern es gibt auch mafiöse Gruppen, die organisiert Wohnungen in Luxusgegenden, hier vor allem Ferienimmobilien, besetzen und Geld für ein Verlassen der Immobilie verlangen.
Das spanischen Zivilprozessgesetz hat durch das Gesetz 5/2018 vom 11. Juni 2018 der sog. „Expressräumung (deshaucio express)“ von durch „Okupas“ besetzten Immobilien, das am 2. Juli 2018 in Kraft getreten ist, eine Änderung erfahren.
Motiv dieser Gesetzesänderung war das Bestreben eine Beschleunigung der Fristen bis zu einer Rückerlangung der Immobilie zu erreichen Im Idealfall hat man bei diesem Verfahren in etwa 30 Tagen seine Immobilie zurückerlangt.
II. Wie funktioniert das Verfahren der Expressräumung
Das Verfahren ist in Art. 250. Abs. 1 Nr. 4 spanische Zivilprozessordnung, sog. Ley de Enjuiciamiento Civil, kurz LEC, geregelt. Das Verfahren beginnt mit einer Klageeinreichung im sog. „Juicio Declarativo Verbal“
1. Aktivlegitimiert, sprich klageberechtigt, sind Eigentümer der Immobilie sowie rechtmäßige Besitzer, z.B. Mieter oder Nießbrauchinhaber.
Jedoch sind diese nur dann klageberechtigt, wenn es sich um natürliche Personen, Körperschaften ohne Gewinnerzielungsabsicht (Stiftungen) oder öffentliche Körperschaften handelt. (Art. 250 1 4 LEC).
Nicht geschützt durch das Verfahren der Expressräumung sind daher die immobilienhaltenden Gesellschaften oder Banken, die die Immobilie im Wege einer Hypothekenvollstreckung erlangt haben.
2. Passivlegitimation: Die Klage kann gerichtet sein „gegen die unbekannten Besetzer“. Die Identität des Beklagten muss also nicht benannt sein, d.h. die Daten des Beklagten sind nicht in die Klage einzufügen. Dies ist eine prozessuale Erleichterung gegenüber der vorherigen Situation, wo die Identität des Beklagten angegeben werden musste.
3. Der Klage beizufügen ist der Erwerbstitel, sprich in der Regel die Kaufurkunde, aber auch ein Mietvertrag.
4. Der Klageantrag lautet: Antrag auf unverzügliche Rückgabe/ Übergabe des Besitzes (441.1 bis LEC) sowie, dass das Gericht einen Tag für die Räumung bestimmt (150.4 LEC).
5. Zustellung der Klage (Art. 441 1 bis LEC).
- Die Zustellung kann an die Person erfolgen, die sich zum Zeitpunkt der Zustellung in der Immobilie befindet.
- Die Polizei kann die Gerichtsbeamten bei der Zustellung der Klage begleiten.
- Sollte eine Identifizierung bei Klagezustellung möglich sein, so ist das Sozialamt zu informieren.
- Sollte niemand die Tür öffnen, erfolgt ein Aushang am Gericht während einer Frist von 5 Werktagen und dann gilt die Klage als zugestellt.
6. Erwiderung der Klage:
Erst ergeht das Dekret über die Zulässigkeit der Klage.
Dann besitzt der Beklagte allein eine abgekürzte Frist von 5 Werktagen, um die Klage zu erwidern.
Die alleinige Einwendung, die dem Beklagten zusteht, ist die Beibringung einer Rechtsgrundlage, die das Recht auf Besitz an der Immobilie belegt, also in der Regel ein Mietvertrag.
Folgende Verteidigungsmöglichkeiten der Hausbesetzer bestehen:
- Die Klage wird erwidert, jedoch wird kein Rechtstitel, sprich ein Vertrag beigebracht, aus dem sich das Besitzrecht ergibt.
- Dann ergeht der Beschluss, dass der Besitz an der Immobilie unmittelbar an den Kläger zurückzugeben ist und es wird ein Termin für die Räumung bestimmt.
- Gleiches gilt bei Beibringung eines unzureichenden Rechtstitels (z.B. einer Bescheinigung des Einwohnermeldeamts).
- Gegen den Beschluss kann kein Rechtsbehelf eingelegt werden und richtet sich gegen alle Besetzer, die sich in der Immobilie befinden.
- Sollte ein Mietvertrag beigebracht werden, so kommt es zu einer mündlichen Verhandlung.
- Sollte die Klage nicht erwidert werden, so ergeht direkt entsprechend Art. 444.1 bis das Urteil.
7. Räumung:
Grundsätzlich muss man entsprechend Art. 548 spanische Zivilprozessordnung bei gerichtlichen Entscheidungen 20 Werktage warten, bis die Vollstreckung, hier die Räumung, gerichtlich verfügt werden kann.
Diese Wartezeit ist bei dem Verfahren der „Expressräumung“ nicht notwendig. Die Räumung kann daher zeitnah nach Erhalt der gerichtlichen Entscheidung erfolgen.
8. Probleme der gesetzlichen Regelung über die Expressräumung:
Zeit, die vergeht, bis Klage für zulässig erklärt wird.
Klage kann nicht durch immobilienhaltende Gesellschaften eingereicht werden.
Theoretisch kann innerhalb der 5 Tage eine Rechtgrundlage beigebracht werden und dann muss erst noch eine mündliche Verhandlung stattfinden.
III. Räumungsklage wegen illegalen Besitzes (sog. Deshaucio por Precario) entsprechend Art. 250 Abs. 1 Nr. 2 spanisches Zivilprozessgesetz.
1. Voraussetzungen:
- Der Kläger muss ein Besitzrecht an der Immobilie besitzen.
- Der Beklagte übt den Besitz ohne Rechtsgrundlage und ohne Zahlung eines Entgelts aus.
- „Cedido en precario“: Verlangt grds. eine geduldete Besitzübergabe. Dies wird von der Rechtsprechung auf die Haubesetzerfälle erweitert, mithin der „Besitz ohne Duldung“.
2. Fristen bis zum Erhalt eines vollstreckbaren Urteils sowie Probleme dieses Räumungsverfahrens:
- 4 bis 6 Monate.
- Der Beklagte hat 10 Werktage, um die Klage zu erwidern.
- Die Fristen, die dem Gericht gegeben werden, die mündliche Verhandlung durchzuführen (innerhalb eines Monats) oder das Urteil auszusprechen (10 Tage) werden nicht eingehalten.
- Allein die Fristen, die den Parteien gegeben werden, müssen eingehalten werden.
- Durch Einlegung von Rechtsmitteln könnte das Verfahren weiter verzögert werden.
- Ein weiteres Problem stellt die Tatsache dar, dass der Beklagte bei Klageeinreichung identifiziert werden muss.
IV. Strafrechtliche Handlungsmöglichkeit: Anzeige wegen illegaler Inbesitznahme einer Immobilie entsprechend Art. 245 Abs. 2 spanisches Strafgesetzbuch sog. „Delito Leve de usurpación“.
1. Allgemeines:
- Diese gesetzliche Regelung wurde 1995 in das spanische Strafgesetzbuch aufgenommen.
- Vorher wurde nur die Inbesitznahme bestraft, die durch Gewalt oder Drohung gegen Personen erfolgt ist. Diese ist in Art. 245 Abs. 1 spanisches Strafgesetzbuch geregelt. Vorteile dieses strafrechtlichen Verfahrens:
- Es handelt sich um ein abgekürztes Verfahren, bei dem der Richter sowohl die Ermittlungen führt, als auch das Urteil fällt, was das Verfahren zeitlich erheblich verkürzt.
- Mit dem Verfahren wird nicht nur der Täter bestraft, sondern nach Art. 109 und 110 spanisches Strafgesetzbuch kann auch die Rückerlangung der Immobilie an den Eigentümer oder rechtmäßigen Besitzer geltend gemacht werden.
- Die Strafanzeige kann gegen den unbekannten Täter gestellt werden.
2. Regelung des Art. 245. 2 spanisches Strafgesetzbuch:
- Derjenige, der ohne Erlaubnis eine Immobilie, die nicht den Hauptwohnsitz des Opfers darstellt, in Besitz nimmt oder sich in dieser gegen den Willen des Berechtigten aufhält, wird mit Geldstrafe bestraft.
- Tatbestandsvoraussetzungen:
- Inbesitznahme einer Immobilie
- ohne Gewalt oder Drohung gegen Personen.
- Immobilie, die zu diesem Zeitpunkt nicht den Hauptwohnsitz/ gewöhnlichen Wohnsitz darstellt.
- Sollte es sich um den Hauptwohnsitz handeln, so wäre der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs (Allanamiento de morada) entsprechend Art. 202 spanisches Strafgesetzbuch anwendbar.
- Die Inbesitznahme muss ohne Rechtsgrund erfolgt sein. Sofern also eine autorisierte Besitzüberlassung erfolgt ist, kann nur der Zivilrechtsweg eingeschlagen werden.
- Der Eigentümer muss seinen Willen, dass der Besitz nicht geduldet wird, gezeigt haben. Es muss also zumindest eine Aufforderung erfolgt sein, die Immobilie zu verlassen.
- Vorsatz des Täters, d.h. er muss wissen, dass es sich nicht um seine Immobilie handelt und dass er keine Autorisation zum Verbleiben besitzt.
3. Auslegung dieses Straftatbestands durch die Rechtsprechung:
- Restriktiv auszulegen, da die Einschlagung des Strafrechtswegs die „última Ratio“ bleiben soll.
- Tribunal Supremo: Der Straftatbestand sei nur bei „schwerwiegenden Fällen“ der unbefugten Inbesitznahme von Immobilien anwendbar, also bei Fällen in denen die Störung des Besitzrechts größere Bedeutung hat.
- Das sei nur dann der Fall, wenn der Eigentümer seinen Willen, dass das Verbleiben nicht geduldet wird, gezeigt hat und der „Täter“ trotzdem in der Immobilie verbleibt. Dieser vorherige Schritt ist Voraussetzung für die Einlegung strafrechtlicher Schritte.
- Strafrecht dient nicht dazu, die Interessen einer Person zu schützen, den Besitz an einer Immobilie zurückzuerlangen, bei der dieser das Besitzrecht während einer langen Zeit
4. nicht ausgeübt hat, z.B. bei Bauruinen, so dass die Inbesitznahme von Bauruinen regelmäßig nicht den Straftatbestand der illegalen Inbesitznahme einer Immobilie erfüllt.
- Nur diejenige Besetzung ist strafbar, bei der der Besetzer auch das Besitzrecht ausübt, beispielsweise durch Wechseln des Türschlosses oder ein dauerhaftes Verweilen darin.
- Auch zeitlich befristetes Verweilen wird allgemein nicht als strafrechtlich relevantes Handeln angesehen. So wurde der Straftatbestand nicht als gegeben angesehen, wenn der Besetzer nicht in der Immobilie übernachtet hatte.
- Der Besitzentzug muss „continuada, permamente y estable sein, d.h. fortgesetzt, dauernd und gefestigt sein, ohne eine konkrete Mindestdauer des Besitzentzugs zu nennen.
Roca Junyent y las firmas Riutord Advocats, Gaona, Palacios y Rozados, IparBilbao, Sanz Lomana-Puras, Hernando Lara Abogados y SGS Abogados, han llevado a cabo la formalización de una alianza estratégica con RocaJunyent, la cual se inició en 2019 con el propósito de expandir su presencia y servicios, así como consolidar el proyecto empresarial bajo una única marca. En virtud de este acuerdo, se ha creado el Grupo RocaJunyent , que aglutina todas las firmas bajo una única denominación y representa un volumen de negocio superior a los 38,5 millones de euros al cierre del ejercicio de 2022. Esta transacción afianza la positiva colaboración que ha caracterizado la relación entre las firmas desde el inicio de su alianza, marcando un avance significativo en la estrategia de crecimiento de Iparbilbao. Con la creación del Grupo RocaJunyent, se ofrecerán servicios en diversas regiones, como Euskadi (con sede en Bilbao), Madrid, Cataluña (Barcelona, Tarragona y Girona), Andalucía (Málaga y Sevilla), Castilla y León (Burgos y Valladolid), Extremadura (Badajoz) y Baleares (Riutord). Los despachos asociados a RocaJunyent cuentan con 50 profesionales y 23 socios, mientras que el Grupo RocaJunyent en su conjunto suma 320 profesionales. Con la formación del Grupo RocaJunyent, extendemos y fortalecemos la cobertura de nuestros servicios legales especializados, con el propósito de brindar el asesoramiento óptimo que nuestros clientes requieren.
Es de sobras conocido el dinamismo que tiene el mercado inmobiliario en Mallorca, no solo el que afecta a terrenos urbanos, sino también el que hace referencia al suelo rústico, sobre todo por la posibilidad, limitada, de construcción de viviendas unifamiliares. Son muchas las consultas en el despacho al respecto, en especial en lo relativo a la disciplina urbanística, pero también algunas referentes a la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto entre propietarios de fincas colindantes. A continuación, comentaremos sucintamente algunas características y requisitos que deben concurrir para el ejercicio del derecho de retracto en Mallorca e intentaremos aclarar dudas interpretativas que pueden derivarse del artículo 109 de la Ley agraria de las Illes Balears (Ley 3/2019 – BOIB n.º 18 de 9/2/2019) y de la propia Ley Agraria estatal (Ley 19/1995, de 4 julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias). Debemos empezar señalando que el derecho de retracto es el derecho de adquisición preferente por parte de los propietarios de las tierras colindantes a la finca rústica que se pretende transmitir o se ha transmitido. La finalidad de este derecho en terreno rústico, conforme señala tanto la norma estatal como la autonómica, es el interés público , en evitación de la división excesiva de la propiedad, del llamado “minifundio”. Para poder dar una correcta solución a la problemática que pueda suscitarse con esta figura jurídica, debe utilizarse a la vez y de forma complementaria, tanto el contenido de la norma balear, como el de la norma estatal -antes mencionadas-, junto con lo que determina al respecto tanto el propio Código Civil (artículos 1523, 1524 y 1525), como también la interpretación que los Tribunales, a lo largo del tiempo, han hecho de este derecho. El retracto de finca rústica de colindantes ha sido definido jurisprudencialmente como una limitación o carga impuesta a la propiedad , pues, aunque pueda redundar en provecho de particulares, está motivada por el interés general –como hemos señalado-. Además, en cuanto que supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por el propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, la jurisprudencia indica que las normas de aplicación deben ser objeto de una interpretación restrictiva de este derecho ; puesto que comporta que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pueda perder esa propiedad recibiendo el mismo precio que ha abonado por ella, en virtud de una disposición legal que le impone la transmisión a un tercero y, por tanto, queda sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma. De forma resumida, podemos hacer la siguiente relación de requisitos legales y jurisprudenciales que deben concurrir para el ejercicio del derecho de retracto: Tenemos que estar ante la transmisión de una finca, únicamente, mediante una venta o dación en pago (no puede ejercitarse en caso de donaciones, herencias, ejecuciones hipotecarias...). La finca transmitida debe estar clasificada como suelo rústico, quedando fuera del objeto de este derecho las fincas urbanas. La superficie del terreno transmitido debe ser inferior a una hectárea (10.000m2) o inferior a la unidad mínima de cultivo; así, en caso de terrenos calificados de regadío en la isla de Mallorca se rebaja la superficie a 0,5 hectáreas (5.000m2). Las fincas rústicas deben ser colindantes, no pueden estar separadas por torrentes, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres en beneficio de otras fincas. El retrayente (el que ejercita la acción de retracto) tiene que ser el propietario de la finca colindante y tener la condición de agricultor … aunque no hace falta que sea un profesional de la agricultura. Las dos fincas deben tener la consideración de “ explotación agraria ”, tanto la que se tiene que retractar, como la del propio retrayente. La finalidad del retracto tiene que ser la protección del interés público y la mejora del rendimiento agrario de las fincas, no es posible el retracto para otros usos (vivienda, turístico...). Que la acción de retracto se ejercite ante el Juzgado dentro del plazo de un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión o bien 60 días desde la notificación fehaciente de la misma al retrayente. El propietario del predio retrayente debe resarcir el precio abonado en la transmisión al propietario del fundo retraído, así como los gastos y mejoras en que pudiere haber incurrido durante el tiempo de ejercicio de su propiedad. Ciertamente, de toda esta relación, los requisitos más “problemáticos” son los dos de creación jurisprudencial relativos al carácter agrario de las dos fincas y del propietario que ejercita el derecho de retracto. En primer lugar, es obligatorio que la finca que es objeto del retracto y la propia finca de quien ejercita el derecho, deban tener la consideración de “ explotación agraria o ganadera ”. Siendo la otra exigencia, que quien ejercita el derecho de retracto debe tener la condición de agricultor o ganadero , aunque no sea un “profesional” de la agricultura (concepto que modulan los Tribunales y que da lugar a interpretaciones diversas…). Al respecto cabe señalar que la Ley 3/2019, Ley agraria de las Illes Balears, solo indica que la finca objeto de retracto debe tener el carácter de rústica, pero nada dice respecto de la finca que ejercita el derecho de retracto. Aun así, debemos entender que, de conformidad a la jurisprudencia dictada al efecto, es también exigible el carácter de rústica a la finca del propietario que pretende ejercitar la acción de retracto. En este sentido destacamos la Sentencia núm. 84/2019 dictada por la Audiencia Provincial de Palma, Sección Tercera, de fecha 4 de marzo de 2019 (rec. 627/21018) en la que se especifica que la condición de finca agraria debe ser obligación, no solo a la finca que pretende ejercitar el retracto, sino que también debe ostentar tal condición la finca que se pretende adquirir. Esta resolución también establece los requisitos y presupuestos necesarios para que pueda prosperar la acción de retracto, así como que el simple hecho de constar inscrita en un Registro Público, no puede suponer el otorgamiento de la categoría de “finca agraria” a los efectos del retracto de finca colindante, ello siguiendo el criterio marcado, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de abril de 1997 (rec. 1074/1993). La relación de requisitos expuesta, en especial los dos de creación jurisprudencial referidos, y la interpretación restrictiva de los mismos, junto con la precaria situación del sector agrícola en Mallorca, dan como resultado una importante limitación en el uso del derecho de retracto y, aún más, de la estimación de la acción por parte de los Juzgados de Primera Instancia y de nuestra Audiencia Provincial.
Die Inselregierung hat am 31. Oktober 2022 eine neue Steuererhöhung für den Erwerb von Immobilien auf den Balearen beschlossen. Die Grunderwerbssteuer wird für Immobilien, die einen Wert von einer Million Euro überschreiten, in Tranchen erhöht. Der Steuersatz wird um einen halben Punkt von derzeit 11,5 % auf 12 % für Immobilien erhöht, die einen Wert von einer Million Euro überschreiten. Darüber hinaus wird eine neue Steuerstufe geschaffen, in der eine Grunderwerbssteuer von 13 % für Immobilien erhoben wird, die einen Wert von mehr als zwei Millionen Euro übersteigen. Der Prozentsatz, den die Käufer von Luxusimmobilien auf den Balearen zahlen werden, ist der Höchste in ganz Spanien und die einzigen autonomen spanischen Regionen, die diesem Steuersatz nahe kommen, sind Katalonien und Extremadura, die eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 11 % für Immobilienverkäufe festlegen, die einen Wert in Höhe von ___ übersteigen. In mehreren autonomen Regionen liegt der Höchstsatz bei 10 %, in anderen bei nur 7% und 8 %. Es sei daran erinnert, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISyD) im Anschluss an die mit dem Gesetz 11/2021 über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug eingeführte Gesetzesreform geändert wurde. Die Steuerbemessungsgrundlage wird durch den höheren Betrag des Werts festgelegt, der sich aus einem Vergleich des Kaufpreises mit Katasterreferenzwert ergibt. Hat eine Immobilie keinen Referenzwert, so ist der Marktwert für das Finanzamt entscheidend und nicht der Kaufpreis. Es ist daher möglich, dass, sollte das spanische Finanzamt mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert der Immobilie nicht einverstanden sein, eine Steuerprüfung erfolgt und zwar im Rahmen des Wertprüfungsverfahrens und unter Anwendung der in Artikel 57.1 des Allgemeinen Steuergesetzes vorgesehenen Methoden.
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