Síganos
Suscríbase a nuestro
boletín informativo
ROCAJUNYENT - RIUTORD INFORMA
POSIBILIDAD DE EXTINCIÓN DEL "DRET D'ESTATGE" POR NO USO
El dret d’estatge és una figura en desús, però encara la trobam en alguns testaments a Mallorca, en moltes ocasions el titular del dret no en fa ús i tant sols en cerca un benefici econòmic per la seva extinció. En aquest breu estudi s’analitza la possibilitat que considero podria tenir el propietari del immoble afectat per aquest gravamen d’extingir-lo, en aplicació d’una línia jurisprudencial relativa al dret d’habitació del Codi Civil i el no ús del lloguer d’habitatge amb prorroga forçosa.
1.Dret d’estatge a la Compilació.
L'article 54 de la Compilació de Dret Civil de les Illes Balears conté una varietat consuetudinària pròpia de l’illa de Mallorca, anomenada dret d'estatge que “confereix el dret personalíssim i intransmissible d'habitar gratuïtament a la casa, ocupant privativament les habitacions necessàries i compartint l'ús de les dependències comunes amb els posseïdors legítims de l'immoble, sense concórrer a despeses, càrregues i tributs que l'afectin. En el que no preveu el paràgraf anterior és aplicable el que disposa el Codi civil sobre el dret d'habitació”. Per tant, ens trobem amb un dret d'ocupar, a casa aliena, però únicament les habitacions necessàries pel titular del dret l’estatge i de servir-se de les altres peces de l'habitatge, segons el seu propi destí, compartint-les amb el posseïdor legítim.
2. Dret d’estatge – “derecho de habitación”: dret supletori.
La Compilació davant l'escassa regulació del dret d’estatge, assenyala que en lo no previst "és aplicable el que disposa el Codi civil sobre el dret d'habitació". Així, hem de recórrer al que determinen el articles 523 a 529 que regulen de forma conjunta el dret d'ús i el dret d’habitació. Com adverteixen alguns autors, com el notari Carlos Jiménez Gallego, es tracta d'una aplicació del Codi com a dret supletori més que d'una remissió en sentit propi.
Al respecte, el notari Raimundo Clar deia que “a la pràctica notarial és freqüent la confusió entre les figures de l'estatge i el dret d'habitació…” fins i tot assenyalava que als testaments “… es redacta la clàusula de la seva institució dient <<lego el derecho de habitación, vulgo estatge a…>>”. És evident que, tant per a Clar com per a altres estudiosos del nostre dret foral, hi ha una claríssima similitud, quasi identitat, entre ambdues figures jurídiques, essent mínimes les diferències existents, que únicament radiquen en una matisació en el contingut i en l'ordre de les normes aplicables, també en el caràcter personalíssim de l'estatge; mentre que el Codi Civil a l'article 524 estableix també la facultat d'ús a les persones de la família del beneficiari o beneficiés. Val a dir que Antonio Monserrat determina que “dels antecedents històrics, i llevat que el títol constitutiu digui una altra cosa, es dedueix que el dret s'estén no només a l'habitacionista, sinó als membres de la família més propera, com a cònjuge, fills i encara dependents, si el immoble ho permet”, llavors, si que la similitud entre ambdues figures seria total. Fins el punt que Jiménez Gallego determina que “la regulació del Codi Civil és molt flexible, per la qual cosa en el mateix hi cap el dret d'estatge”, per això, se'n va discutir la regulació per la Compilació. Si bé en opinió de Mir de la Fuente, era convenient conservar-la “perquè amb la simple utilització de l'expressió <<dret d'estatge>> el poble expressa, sintèticament, un concepte conegut, i no cal consignar extenses clàusules en els títols constitutius”.
3. Dret d’estatge i “derecho de habitación”: caràcter de necessitat.
El “derecho de habitación” que regla el Codi Civil, segons la jurisprudència, té un marcat caràcter de necessitat, és a dir, el titular d'aquest dret necessita l'habitatge com a primera i pràcticament única ocupació possible.
Llavors, l’equiparació supletòria del dret d'estatge al “derecho de habitación” en el sentit de dret de necessitat, s'entronca amb la doctrina de diversos estudiosos de la nostra Compilació, així segons J. Hernández Canut i Escrivà el dret d'estatge és “una institució que reflecteix el sentit humanitari i de vinculació que el Dret Balear pretén tingui la relació del cap de familiar amb els altres membres”. De la mateixa forma, per a M. Masot Miquel, el “dret d’estatge va néixer per protegir les filles generalment menys afavorides que els fills en les disposicions mortis causa, assegurant-les per al futur una llar o estada de què sempre disposar”. En aquest sentit es va expressar el Tribunal Superior de Justícia de Balears, de data 7 de març de 1997, al assenyalar que el dret d’estatge “es basa en una idea de consciència íntima, en un atorgament d’empara normalment a les germanes solteres de l’hereu”.
4.Extinció per no ús del “derecho de habitación”.
Vista la identitat de concepte, de característiques i de regulació existent entre el dret d'habitació previst al Codi Civil i el dret d'estatge per a l'illa de Mallorca a la Compilació Balear, cal esbrinar si es possible que el dret d’estatge s’extingeixi per no ús, com ho determina la jurisprudència en casos d’abús de dret relatiu al “derecho de habitación” del dret comú.
El “derecho de habitación” s’extingeix per les mateixes causes que l'usdefruit (article 529 en relació amb 513 i següents), però també s'extingeix per les causes que s'haguessin establert al títol constitutiu mateix (article 523), i finalment, per l'abús greu de la cosa i de l'habitació (article 529). Aquesta darrera causa és la que obre la porta a l’extinció per no ús.
Hem de tenir en compte que els Tribunals no fomenten, ni han de fomentar les situacions d'abús de dret. Així, en aplicació del sentit comú i per evitar un abús de dret, la jurisprudència al titular del dret d'habitació li aplica les mateixes premisses que en el supòsit d'un arrendament amb pròrroga forçosa, en què s'extingeix el dret de lloguer per no ús de l'habitatge arrendat o per tenir l'arrendatari un altre habitatge que satisfaci les necessitats primàries d’estança. Si el titular del dret d'ús i habitació no l'utilitza de manera preferent, és a dir, si el titular del dret no hi habita o no li satisfà les seves necessitats primàries, aleshores la jurisprudència entén que hi ha un abús de dret i que aquest abús ha de motivar la seva extinció per part del jutge.
Així ho determinen, entre d'altres, les Sentències de l'Audiència Provincial de Lleida, Secc. 2a, de 17 de maig de 2006, rec. 577/2005, núm. 160/2006 i la Sentència de l'AP de Barcelona, Secc. 11, de 26 de gener de 2001, rec.1265/1998.
Per a aquestes sentències es configura com una de les seves notes característiques la idea de "necessitat" per a la satisfacció de la qual es reconeix aquest dret sobre cosa aliena i s’extingeix per abús greu. En els casos enjudicien aquestes resolucions, la part actora, que sol·licitava l'extinció del dret d'ús i habitació, va acreditar que cap dels titulars d'aquest dret atorgat per sentència residien de manera continuada a l'habitatge, sinó que únicament hi acudien de forma esporàdica no constituint aquest immoble el domicili habitual. Els Tribunals entenen que l'agreujament del dret de propietat i la disposició del bé implica un abús, que comporta l'extinció del dret de l'habitacionista com a únic camí per evitar la limitació i l'agreujament del dret de propietat, per l'extensió de les facultats del titular del dret d’habitació.
En conclusió, considero possible que si la jurisprudència esmentada d’extinció per a no ús s’aplica al dret d’habitació del Codi Civil, llavors també, podria aplicar-se al dret d’estatge de la Compilació de les Illes Balears i si s’acredita que el titular del dret no té l’estat de necessitat, s’hauria de poder extingir l’estatge, donat que estaríem davant un clar abús de la norma.
Antoni Amengual Perelló, socio y abogado de RocaJunyent - Riutord Abogados
Compartir
© 2021 Riutord Abogados. All rights reserved | PWA developed by MadMen Mallorca